Ayırma (İfraz-Bölme) ve Birleştirme

Ayırma işlemi, tapuda kayıtlı olan taşınmazın iki ya da daha fazla parçalara ayrılmasıdır. Diğer adı ifraz olan bu işlemin imar yönetmeliğine uygunluğu işlem yapılan parselin bulunduğu konuma göre belediye veya il özel idaresi kurulu kararına bağlanır. Sonrasında yeniden oluşturulan her bir bölümün farklı parsel numarasıyla farklı bir kütük sayfasına kaydı yapılır. Birleştirme işlemi ise birbirine bitişik birden çok parselin bir parsel haline dönüştürülmesidir.

Parsel Ayırma İşlemlerinin Detayları

İfraz İşleminin gerçekleşmesi imar planı bulunan alanlar içerisinde olup olmamasına göre farklılık gösterebilir. Eğer parsel imar planı bulunan alanlar içerisinde ise İfraz işleminin gerçekleşmesi; Yola cephesi olması durumu,parselin büyüklüğü, genişliği ve derinliği gibi kriterlere bağlıdır. İmar planı dışında bulunan alanlarda ise ifraz işlemi için "Plansız alanlarda imar yönetmeliği" esas alınır.

Plansız alanlarda ayırma işlemi için öncelikle iki temel bilgiye ihtiyaç vardır. Bunlardan birincisi parselin köy yerleşik alanı içinde kalıp kalmadığı. İkincisi parselin kadastral yola kaç metrelik bir cephesinin bulunduğu. Köy yerleşik alanı dışında bulunan bir parsel için il/ilçe tarım müdürlüklerinden uygun görüş yazısı alınması gerekmetedir. Burada önemli olan işleme konu parselin bulunduğu il/ilçeye ve arazi tipine göre belirlenmiş minimum tarımsal arazi büyüklükleridir. İlgili listeye buradan ulaşabilirsiniz. Örneğin Samsun Atakum ilçesinde ifraz sonucu oluşacak her parselin minimum; sulu arazilerde 80000 m², kuru arazilerde 180000 m², dikili arazilerde 10000 m² ve örtüaltı arazilerde 3000 m² olması gerekmektedir.

Köy yerleşim alanı içindeki ayırma işlemlerinde plansız alanlar imar yönetmeliğine göre ifraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişlikleri 20 metreden ve derinlikleri 30 metreden az olamaz denilmektedir (Madde 13). Ayrıca eğer parseliniz kırsal yerleşik alanda bulunuyorsa ifraz işleminde parsel genişlikleri 15 metreden ve parsel derinlikleri 20 metreden az olamaz denilmektedir (Madde 45). Aynı maddede ifraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edileceği ve ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamayacağı yazmaktadır. Dolayısıyla örneğin 29 metre yola cephesi bulunan köy yerleşik alanı içinde bir parseliniz olduğunu varsayarsak; parseliniz ayırma şartlarından minimum parsel genişliği şartlarını sağlayamadığı için ayırma işlemine tabi edilemez.

Ayırma İşlem Aşamaları, Mali Yönü ve Süresi?

Ayırma işlemi için serbest harita mühendisleri tarafından hazırlanan dosya ile mücavir alan içinde ise belediye encümeni, mücavir alan dışındaysa il özel idaresinden karar alınmalıdır ve haritaların kontrolünün yapılması için mühendisler aracılığıyla kadastro müdürlüklerine hazırlanan tescil dosyası ile başvurular yapılır. Kadastro kontrollerinin ardından dosya sistem üzerinden ilgili Tapu müdürlüğüne geçer. Son aşama ise tescil işleminin gerçekleşmesi için tüm hissedarların veya vekalet sahiplerinin tapuya gidip imza vermesidir.

Ayırma işleminde serbest harita mühendisliği bürosunun alacağı işlem ücreti dışında ilgili kurumlara ödenecek 3 adet harç ücreti vardır. Belediye harcı, kadastro harcı ve son olarak tapu harcı. Belediye harçları işlem yapılan belediyeye göre, kadastro harcı işlem yapılan parsel bilgilerine göre değişiklik göstermektedir. Tapu harçları ise işlem yapılan parselin emlak vergi beyan değerine göre değişecek şekilde ve her işlemde tabi olarak artı döner sermaye ücreti şeklindedir.

Ayırma işleminin süresi yapıldığı ilçeye göre değişiklik göstermekle birlikte ortalama olarak 2-4 hafta içerisinde işlem sonuçlanmaktadır. İşlem süreleri üç kurumun işlem yoğunluklarına göre değişmektedir. Örneğin ilgili belediyenin encümen toplantılarının ne sıklıkla yapıldığı, kadastro müdürlüklerinin yoğunluğu ve tapu müdürlüklerinin yoğunlukları işlem süresine etkilidir.

Son Notlar:

Bir parselin fiziki olarak yolunun bulunması o parselin kadastral bir yola cephesi olduğu anlamına gelmemektedir. Kadastral yolu olmayan parsellerde irtifak hakkı yani yol geçit hakkıyla oluşan yolları kullanarak parselleri bölmek mümkün değildir. Ayrıca çıkmaz sokaklara cephesi bulunan parsellerde ayırma işlemine konu edilemez.

Yukarıda yazan bilgilere ek olarak parselinizin herhangi bir koruma alanında kalıp kalmadığı bilgisi ve varsa Büyükşehir belediyesinin kendi yönetmeliklerine uygunluğu da ayırma işlemi için önemlidir.

Ayırma işleminde tüm hissedarlar eğer vekaletname ile işlem yapılmayacaksa tapuya gidip imza vermek zorundadır. Vekaletname ile işlem yapılacaksa vekaletname içerisinde il, ilçe, mahalle, ada ve parsel belirtmesiyle birlikte mutlaka "tapu müdürlüklerinde ayırma (ifraz) işlemi yaptırmaya" ibareleri geçmesi gerekmektedir. Eğer hisse oranında taksim yapılacaksa; vekaletname içerisinde taksim (paylaşma) ibaresi de geçmesi gerekmektedir.

İşleme konu parselin üzerinde herhangi bir haciz varsa haczin kaldırılması gereklidir eğer ipotek veya şerh bulunması var ise dosya ilgili tapu müdürlüğüne intikal ettiğinde tapu müdürlüğü tarafından ipotek sahibine muvafakat yazısı yazılır. Örneğin A bankası bu işlemin yapılması yönünde muvafakat verirse işlem sonuçlanır eğer muvafakat verilmezse işlem durur. işlemlere başlamadan önce mutlaka tapu kaydınızı TKGM'nün Webtapu servisinden e-devlet şifresi ile giriş yaparak kontrol etmeniz gerekmektedir.

Samsun ilinde bulunan parselinizin yürürlükte bulunan imar mevzuatlarına ve ilgili belediyesindeki plan notlarına uygunluğu çerçevesinde bölünebilirliğinin kontrolü için detaylı bilgi almak için iletişim kanallarımızdan bizimle iletişime geçip ücretsiz ön danışma hizmeti alabilir veya detaylı olarak araştırma için danışmanlık hizmeti satın alabilirsiniz.İletişim bilgilerimiz için tıklayınız.